EXCENSIÓN DEL ISR POR LA VENTA DE INMUEBLES HABITACIONALES

 

Está reglamentada en EL Artículo 93 Fracción XIX de la “LEY DEL IMPUESTO SOBRE LA RENTA” que a la Letra dice:

 

“Artículo 93. No se pagará el impuesto sobre la renta por la obtención de los siguientes ingresos:

 

XIX. Los derivados de la enajenación de:

a) La casa habitación del contribuyente, siempre que el monto de la contraprestación obtenida no exceda de setecientas mil unidades de inversión y la transmisión se formalice ante fedatario público. Por el excedente se determinará la ganancia y se calcularán el impuesto anual y el pago provisional en los términos del Capítulo IV de este Título, considerando las deducciones en la proporción que resulte de dividir el excedente entre el monto de la contraprestación obtenida. El cálculo y entero del impuesto que corresponda al pago provisional se realizará por el fedatario público conforme a dicho Capítulo.

La exención prevista en este inciso será aplicable siempre que durante los tres años inmediatos anteriores a la fecha de enajenación de que se trate el contribuyente no hubiere enajenado otra casa habitación por la que hubiera obtenido la exención prevista en este inciso y manifieste, bajo protesta de decir verdad, dichas circunstancias ante el fedatario público ante quien se protocolice la operación.

Párrafo reformado DOF 18-11-2015

El fedatario público deberá consultar al Servicio de Administración Tributaria a través de la página de Internet de dicho órgano desconcentrado y de conformidad con las reglas de carácter general que al efecto emita este último, si previamente el contribuyente ha enajenado alguna casa habitación durante los cinco años anteriores a la fecha de la enajenación de que se trate, por la que hubiera obtenido la exención prevista en este inciso y dará aviso al citado órgano desconcentrado de dicha enajenación, indicando el monto de la contraprestación y, en su caso, del impuesto.”

 

NOTA: Debido a la reforma del penúltimo párrafo publicada en el Diario Oficial de la Federación el 18 de Noviembre del 2015. Se genera una contradicción debido a que en dicho párrafo se establece que el contribuyente no hubiere enajenado otra casa en los tres años inmediatos anteriores a la fecha de enajenación de la casa actual para tener derecho a la exención, sin embargo, en el párrafo siguiente se establece que el fedatario público deberá consultar al SAT los últimos cinco años para el mismo caso. No obstante lo anterior, la regla 3.11.6 de la Resolución Miscelánea indica que el fedatario verificará si hubo venta de casa habitación en los tres ejercicios inmediatos anteriores.

 

 

 

CONCLUSIONES PARA EL PROFESIONAL INMOBILIARIO

 

Para que nuestros clientes pueda exentar el “Impuesto Sobre la Renta” por la utilidad obtenida al vender su inmueble deberá cumplir con lo siguiente:

 

A) El inmueble debe ser habitacional, es decir, casa o departamento.

B) El precio de la operación no deberá exceder las 700,000 UDIS (Unidades de Inversión)

C) Si el precio de la operación excede las 700,000 UDIS, se determinará la ganancia por el excedente y se calculara el impuesto, considerando las deducciones en la proporción que resulte de dividir el excedente entre el monto de la contraprestación obtenida.

D) No haber vendido otra casa habitación y aplicado la exención durante los tres años inmediatos anteriores a la fecha de enajenación de que se trate.

E) Comprobar haber vivido en la casa habitación con comprobantes fiscales de pagos de luz, teléfono fijo, estados de cuenta bancarios, de casas comerciales o de tarjetas de crédito, credencial para votar con el domicilio de la casa habitación.

F) Los documentos anteriores deben estar a nombre del contribuyente, cónyuge, ascendientes o descendientes en línea recta. Se aconseja que sean los de los últimos seis meses.

G) Si son varios co-propietarios los que venden, cada persona tiene derecho a exentar el ISR si el dinero que recibe no rebasa los 700 mil UDIs.

H) El trámite de la exención tiene que realizarse en el momento de la venta, por lo que se debe solicitar al notario público su realización.

I) El ISR lo causan todas las personas tanto físicas como morales solo que en el caso de personas físicas es el propio notario quien lo retiene, en el caso de personas físicas con actividad empresarial el notario no se los retiene, en el caso de personas morales el ingreso se acumula junto con sus demás ingresos y en el  caso de personas morales no lucrativas están obligadas a pagar este impuesto como si fueran personas físicas.

J) En caso de no tener derecho a exentar todo o en parte el ISR, al cálculo del mismo solo se le podran deducir los gastos efectuados en construcciones, reparaciones, mejoras y ampliaciones, los gastos notariales y de comisiones o mediadores. Para ello debe contar con las facturas correspondientes.

K) Independientemente, en operaciones de compra venta se acostumbre que los gastos de escrituración corran por cuenta del comprador. Estos gastos dependiendo del lugar de que se trate son: Honorarios del notario, impuesto sobre adquisición de inmuebles o impuesto al traslado de dominio, que es un impuesto local, los derechos de registro público, certificados de no adeudo de predial, mejoras, agua, etc. los pagos a gestores, traslados, viáticos, etc.

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